宏观背景下，高杠杆炒房者面临清算危险

信贷周期就是泡沫周期。

在宏观去杠杆、金融去杠杆、家庭去杠杆的大背景下，高杠杆炒房者面临被清算的危险。

为什么？先说说底层逻辑吧。

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房地产炒股赚多少钱？

这个例子在米光投资之前不止一次被提及。

你有一栋价值百万的房子卖给了一个叫小王的年轻人。小王努力上进，把多年来积蓄的三十万付给你作为首付。其他 700,000 人从哪里来？银行贷款。这70万是银行的信用，银行的资产，小王的债务——他需要在30年内每月还清债务。

有什么问题？你有100万，但其中70万是银行的信用和小王的债务。是的，小王的债务是您的销售收入的一部分。

如果你觉得100万太少，那就把它当成北京上海的1000万房子吧。如果觉得买二手房30%首付不符合实际，那就加50%。反正你要知道，房主卖房的钱有一部分来自买房人所承担的债务——也就是银行的信用，除非是全款，但很少有人全款买房。

是的，一个人的债务就是另一个人的收入；理论上，银行借出多少，这笔钱就变成了某人的收入（除非贷方接受了贷款并把不要花在你自己的账户上）；银行放贷多少，市场就会凭空增加货币量。

房地产投机者赚什么钱？很大一部分是盘夏的债。

炒房的过程就是寻找接班人的过程。

房地产翻转的过程就是寻找债务人的过程。

炒房的过程就是赚取银行贷款的过程。

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高房价是怎么来的？

很多人总有疑惑：为什么北京上海1000万的房子月租不到1.5万？如何通过炒作收益率来赚钱？

呵呵。估计很少炒房能赚到房租，都是赚到房价的差价——买600万，卖1000万，差价400万。但即便是在北京、上海、深圳这样的一线城市，能花1000万现金买房的人也不多？

很奇怪吗？如上所述，没有1000万现金没有问题，可以拿到银行贷款。如果不能贷到1000万，可以贷到700万。 500万、400万的贷款都拿不到，可以。价值 1000 万美元的房产中有一部分由银行信贷和买方可以承担的债务提供支持。

1000 万间房屋不是真实的。高房价是由于银行信贷，而不是因为购房者有高收入和储蓄。但没有信用参与的租金不同，它支付的是真金白银。一个人的收入不可能全部付清房租，但30年的还款期可以借很多钱，这也是大城市房价高租金低的原因。

租金反映了人们的收入。房价反映了银行的信用状况。

很多人说房价高是放币的结果，这个说法不严谨，准确的说是互为因果。

记住：贷款是印钱，贷款是放水。在购房价格中，由于贷款占比高，造成高房价。每家每户都有一台印钞机，作为贷方，你就是操作者。

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信用是人为控制的

现在钱是多少？专业术语是主权纯信用货币。

它既不是金银，也不是根据金银数量发行的凭证，而是国家印制的彩色纸——随着无现金社会的到来，这张纸也可以省略，它只是一张电脑上的号码。

是的，信用是人为控制的。这里的人是指央行、商业银行、企业、居民——央行代表政府向商业银行下达指令，商业银行收到指令后执行，决定是否放贷、如何放贷多少，以及向企业/居民提供多少贷款。难度...

2008年到2009年，2015年到2016年，钱便宜，贷款好，额度高。近日，中信银行决定，北京住房按揭消费贷款上限为200万。前者是信贷宽松，后者是信贷紧缩。借不贷，借多少，利率多少，都是人控制的。

房地产投机者赚什么钱？接管盘夏的债务。债务就是信用，但信用可以松也可以紧，可以大可以小，或多或少，或多或少。

信贷周期就是泡沫周期。

信贷周期就是房地产市场周期。

信贷周期就是房地产投机周期。

现在？去杠杆。宏观去杠杆、金融去杠杆、家庭去杠杆……什么是去杠杆？这意味着收紧信贷，减少债务杠杆炒币爆仓，让贷款变得更加困难。

债务越难接手，被收购人的债务数额越少，赚了被收购人债务的炒房客怎么能赚大钱，赚取超额利润呢？炒房博客是个泡沫，而泡沫就是财富转移：你可以转移别人的财富，也可以增加别人的债务。但目前两者都很悲观。

房地产投机者死在哪里？

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房地产投机者死于现金流

无杠杆投资不是好投资，无杠杆炒房也不是好炒房。债、贷、杠杆的核心点是什么？米光投资之前多次强调，就是现金流。现金流是使杠杆保持强劲和牢不可破的能量来源。

如果现金流由工资、佣金、奖金、租金、兼职等某些收入组成，影响不大。如果由按揭贷款、信用贷款、信用卡、网贷等贷款资金构成，杠杆破解的可能性很大。

一是政府严禁各类信贷资金流入楼市，二是信贷紧缩期贷款总量有限，资金成本也在不断攀升。

高杠杆的房地产投机者将很难在这个周期性冬天生存。重复的理由：

信贷紧缩抑制了房价上涨。

信贷紧缩限制了获得资金的机会。

信贷紧缩提高了杠杆成本。

有人不满：大神/大V都靠这些操作成功了。但是时代变了，环境变了。低级学习是学习别人的具体操作技巧，高级学习是学习别人的思维逻辑及其背后的规律。

永远在默默发财，从不赢大家赚钱。

当大神/大V，当他们以这种借贷养贷的方式卖，以市场价卖的时候，也是时候到了路的尽头，路的尽头。大神/大V不再是为了炒房赚钱，而是为了教学赚钱，就像美国西部的淘金热，一群人不是从淘金热中赚钱，而是从淘金者那里赚钱。

这不会筹集更高成本的资金来维持现金流并推迟到下一个泡沫周期吗？

下一个房地产泡沫周期何时到来？

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泡沫周期何时再来？

为了回答这个问题，让我们回顾一下过去十年房地产市场的泡沫轨迹。

2007 年是房地产价格周期的高峰。当年楼市调控力度大，楼价放缓甚至下跌。当时杠杆炒币爆仓，跌幅较大的深圳，部分房贷断了。得益于2008年美国次贷危机，为力挽狂澜，刺激经济，对冲外贸下滑的冲击（出口是当时中国经济最强劲的引擎），政府推出4万亿刺激计划和十大产业振兴计划。这已经进入了信贷宽松期和楼市泡沫期。

2009年开始，全国楼市取得长足进步。进入2010年下半年，新一轮楼市调控逐步启动，房价持续上涨，直至新周期高峰。 2013年，楼市从严调控的影响充分显现。之后，2014年、2015年进入楼市衰退期。当时连万科都表示楼市告别黄金时代，进入白银时代。

楼市低迷之后是中国经济的下行趋势，因此中央在2015年底的金融会议上提出“去库存”，中国经济增长将呈L型走势。于是，新一轮的信贷宽松来了，这就是我们在 2016 年房价暴涨时看到的情况。

周期是这样的：2007 年见顶 - 2008 年见底 - 经济刺激信贷宽松 - 2013 年新高峰 - 2015 年再次见低 - 经济刺激信贷宽松 - 2017 年初再次见顶。

所以，我们有这样的错觉，即每 三、5 年就会减少一次信贷。

真正的逻辑是：每次经济下滑，需要刺激时，信贷就会放松！

谁能保证三、五年后经济会萧条？

谁能保证三、五年后有一只黑天鹅？

您看到中国经济结构的调整了吗？去产能稳步推进？供给侧改革取得重大进展？新经济发展如火如荼？消费升级中？

那么，我们如何确定三、五年后会出现新一轮的信贷刺激？

下一个房地产泡沫周期何时到来？没有人知道。

只是这轮高杠杆炒房，似乎正在走向清算的路上。